https://penzavzglyad.ru/what_to_do/152536/vs-nedostatochno-priznat-torgi-nedeystvitelnymi
Размещенный в подвальном помещении индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем, не мог быть реализован на торгах.
Вместе с тем признание торгов недействительными влечет недействительность договора, однако такое требование заявлено не было, поэтому вопрос о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности направлен в суд для рассмотрения по существу (определение ВС РФ № 305-ЭС23-6628 от 16.08.2023г. по делу №А40-168748/2020).
Суть дела
Должник – застройщик. В рамках дела о его банкротстве конкурсный управляющий выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения был признан победитель. Между должником и победителем был подписан договор купли-продажи.
ТСН, действуя от имени собственников помещений, расположенных в здании, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и недействительности торгов о его реализации, ссылаясь на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.
Что решили суды
Суд первой инстанции признал торги недействительными и исключи спорное подвальное помещение из конкурсной массы должника.
Апелляция решение первой инстанции отменила, указав, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.
Кассация оставила в силе решение апелляции, отметив, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.
Решение Верховного суда
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
На спорных торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения ГК и Закона о банкротстве. Следовательно, вывод о признании торгов в данной части недействительными является правомерным.
Вместе с тем, при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.
Размещенный в подвальном помещении индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем, не мог быть реализован на торгах.
Вместе с тем признание торгов недействительными влечет недействительность договора, однако такое требование заявлено не было, поэтому вопрос о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности направлен в суд для рассмотрения по существу (определение ВС РФ № 305-ЭС23-6628 от 16.08.2023г. по делу №А40-168748/2020).
Суть дела
Должник – застройщик. В рамках дела о его банкротстве конкурсный управляющий выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения был признан победитель. Между должником и победителем был подписан договор купли-продажи.
ТСН, действуя от имени собственников помещений, расположенных в здании, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и недействительности торгов о его реализации, ссылаясь на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.
Что решили суды
Суд первой инстанции признал торги недействительными и исключи спорное подвальное помещение из конкурсной массы должника.
Апелляция решение первой инстанции отменила, указав, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.
Кассация оставила в силе решение апелляции, отметив, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.
Решение Верховного суда
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
На спорных торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения ГК и Закона о банкротстве. Следовательно, вывод о признании торгов в данной части недействительными является правомерным.
Вместе с тем, при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.
