https://penzavzglyad.ru/what_to_do/143567/transformaciya-prav-dolschikov--poziciya-vs-rf
Граждане – участники строительства являются непрофессиональными инвесторами.
В тот момент когда возникает ситуация с банкротством застройщика, дольщикам необходимо принять решение – получить деньги (включиться в реестр с денежным требованием) либо получить жилье. В ситуации, когда появляется новый инвестор, готовый взять на себя обязательства должника и достроить объект, положение дольщиков остается равным.
В феврале-марте 2023 года Верховный суд РФ вынес два важных для практики решения о правах дольщиков при банкротстве застройщика. Однако в обоих случаях ВС РФ защитил права дольщиков.
В первом случае (определение ВС РФ №308-ЭС18-17191 (5) от 16.02.2023г. по делу №А32-1070/2017) требования дольщицы были включены в реестр с денежным требованием. Когда появился новый застройщик, дольщица обратилась в суд с заявлением о трансформации ее требования в требование о передаче жилого помещения. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявления дольщицы.
ВС РФ, рассмотрев жалобу, указал, что положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес. Трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения в данном случае правовое положение дольщицы не изменяет, объем принадлежащих ей прав не увеличивает. А поскольку доказательства согласия дольщицы на получение денег вместо квартиры отсутствовали, нижестоящие суды самостоятельно должны были квалифицировать заявление дольщицы как требование о понуждении нового застройщика принять на себя обязательства перед ней по передаче ей жилого помещения.
Во втором случае (определение ВС РФ №305-ЭС19-22493(38) от 09.03.2023г. по делу №А40-245757/2015) дольщик из-за срыва сроков сдачи дома добился через суд расторжения ДДУ, с застройщика взысканы уплаченные деньги, проценты и штраф. Через полтора года застройщика признали банкротом. Не получив присужденных денег дольщик вошел в денежный реестр кредиторов. После передачи прав должника Фонду, бывший дольщик попросил заменить его денежные требования на имущественные и перенести их в реестр по жилым помещениям.
Суды поддержали дольщика, но эти решения в ВС РФ уже оспорил Фонд, заявив, что расторжение ДДУ лишает дольщика права требовать передачи жилья.
В данной ситуации ВС РФ также указал на равенство прав дольщиков. Однако поддержал Фонд, признав, что при расторжении ДДУ прекращаются все обязательства сторон, застройщик должен просто вернуть дольщику деньги. Нельзя говорить о возрождении или возобновлении прекращенного обязательства. Таким образом, расторгнувшие ДДУ граждане могут требовать только денежную компенсацию. Однако ее размер должен соответствовать рыночной стоимости жилья и исчисляться на момент ее фактической выплаты. При этом стороны могут выбрать и другой способ решения спора, например, посредством отступного или новации.
