Как определить, что покупатель недвижимости знал о незаконной цели сделки? В этом вопросе трудно разобраться, не обратившись к судебной практике.
Один из интересных случаев был рассмотрен Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 28апреля 2022 года (определение ВС РФ от 28.04.2022г. №305-ЭС21-21196(2) по делу N А41-70837/2017). В ходе заседания, была рассмотрена кассационная жалоба конкурсного управляющего Общества на судебные акты апелляционной и кассационной инстанций об отказе в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с физлицом, и применении последствий недействительности сделки.
Общество продало физлицу земельный участок площадью 2841 кв. м по цене 426 150 руб. и подтвердило уплату последним определенной договором стоимости недвижимости в передаточном акте. Переход права собственности зарегистрировали почти через полгода.
В ходе банкротства Общества его управляющий заявил, что сделку совершили, чтобы навредить кредиторам юрлица и просил учесть суд, что:
установленная договором цена земли ниже кадастровой стоимости в 3 раза, а рыночной – более чем в 9 раз;
земельный участок находился под арестом;
надлежащие доказательства того, что физлицо рассчиталось с Обществом, отсутствовали.
Суд первой инстанции согласился с доводами конкурсного управляющего Обществом и признал сделку недействительной.
Апелляция и кассация сочли иначе, указав, что покупатель не мог знать о неплатежеспособности Общества, доказательств наличия цели причинения вреда кредиторам должника не представлено, а встречное удовлетворение Обществом получено. Следовательно, цена участка в этом споре не имеет значения.
Однако Верховный Суд РФ отметил, когда многократно занижена стоимость отчуждаемого имущества, покупатель должен понимать, что имущество продают с незаконной целью (например, выводят имущество из-под угрозы обращения на него взыскания либо избавляются от имущества по причинам, не связанным с экономическими интересами должника).
Установив, что имущество было реализовано по заниженной стоимости, а денежные средства Обществу не поступали (отсутствовали первичные документы бухгалтерского учета), ВС РФ суд пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции о наличии у оспариваемой сделки признаков подозрительности.
Один из интересных случаев был рассмотрен Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 28апреля 2022 года (определение ВС РФ от 28.04.2022г. №305-ЭС21-21196(2) по делу N А41-70837/2017). В ходе заседания, была рассмотрена кассационная жалоба конкурсного управляющего Общества на судебные акты апелляционной и кассационной инстанций об отказе в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с физлицом, и применении последствий недействительности сделки.
Общество продало физлицу земельный участок площадью 2841 кв. м по цене 426 150 руб. и подтвердило уплату последним определенной договором стоимости недвижимости в передаточном акте. Переход права собственности зарегистрировали почти через полгода.
В ходе банкротства Общества его управляющий заявил, что сделку совершили, чтобы навредить кредиторам юрлица и просил учесть суд, что:
установленная договором цена земли ниже кадастровой стоимости в 3 раза, а рыночной – более чем в 9 раз;
земельный участок находился под арестом;
надлежащие доказательства того, что физлицо рассчиталось с Обществом, отсутствовали.
Суд первой инстанции согласился с доводами конкурсного управляющего Обществом и признал сделку недействительной.
Апелляция и кассация сочли иначе, указав, что покупатель не мог знать о неплатежеспособности Общества, доказательств наличия цели причинения вреда кредиторам должника не представлено, а встречное удовлетворение Обществом получено. Следовательно, цена участка в этом споре не имеет значения.
Однако Верховный Суд РФ отметил, когда многократно занижена стоимость отчуждаемого имущества, покупатель должен понимать, что имущество продают с незаконной целью (например, выводят имущество из-под угрозы обращения на него взыскания либо избавляются от имущества по причинам, не связанным с экономическими интересами должника).
Установив, что имущество было реализовано по заниженной стоимости, а денежные средства Обществу не поступали (отсутствовали первичные документы бухгалтерского учета), ВС РФ суд пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции о наличии у оспариваемой сделки признаков подозрительности.
